Важным шагом к построению демократического государства с развитием социально-ориентированной рыночной экономики является признание частных прав на землю.

24 июля 2006 года вышел Указ президента  № УП-3780 «О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан» и Постановление Кабинета Министров Республики Узбекистан № 147 о реализации данного Указа.Реализация земельных участков будет производиться по рыночной стоимости. Вид определяемой стоимости земельного участка будет зависеть от целей оценки. Оборот земельных ресурсов не только повысит эффективность их использования, но и повысит инвестиционную привлекательность предприятий. Рассмотрим основные методы оценки земельных участков.    

Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться  с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.  

При рассмотрении различных вариантов использование земли главной задачей является нахождение такой стратегии улучшения, которая обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Следует различать термины «земля» и  «участок». Какая - либо часть земельной территории называется участком, если она оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка, подразделяются на внешние и внутренние.  К внешним улучшениям относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерских сетей. К внутренним улучшениям относят планировку, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерских сетей, коммуникаций связи и т.д.

При покупке либо свободного участка, либо с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив следует рассмотреть следующие факторы:

  • перспективность место расположения;
  • состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости;
  • юридические нормы на предполагаемые улучшения;
  • физические  характеристики участка;
  • финансовая обоснованность проекта.

Местоположение участка считается основным параметром, определяющим его стоимость. Перспективность местоположения зависит от доступности участка, преобладающего типа застройки в данном месте и предполагаемого характера использования участка.

Состояние рыночного спроса, получаемого в результате анализа местного рынка, позволяет выявить наиболее целесообразные варианты использования участка.  Должен быть выявлен целевой сегмент рынка, на котором следует развивать деятельность, т.е. выделены конкретные потребители на конкретные типы недвижимости. На основе анализа должны быть обоснованны мероприятия по завоеванию данного сегмента рынка. Для определения масштаба и времени реализации проекта по результатам анализа спроса и предложения следует рассчитать коэффициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок.

Юридические перспективы, действующие на данном рынке, с точки зрения перспективности носят в основном ограниченный характер. Несоответствие предполагаемых улучшений законодательным или другим нормам может привести к значительным убыткам, штрафам и т.д.

Физические характеристики участка определяют физическую возможность выполнения улучшений. К физическим характеристикам относят топографию, инженерно- геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.

Финансовая обоснованность проекта позволяет спрогнозировать экономическую целесообразность осуществления конкретного проекта с учетом величины и времени поступления и расходования денежных средств.

При определении рыночной стоимости земли применяются следующие принципы:

  • ожидание;
  • спрос и предложение;
  • принцип экономического использования;
  • замещения.

Принцип ожидания заключается в том, что стоимость создается ожидаемыми будущими выгодами. Если прогнозы говорят о повышенном спросе на определенный тип недвижимости в данной местности в ближайшие годы, то появляется мотивация для приобретения участков земли под строительство такой недвижимости, даже если в настоящее время на эту недвижимость нет спроса.

Принцип спроса и предложения говорит о том, что спрос и предложение на участки земли стремятся к равновесию. Если равновесие нарушается, то это немедленно отражается на ценах, изменение которые показывает направление смещения равновесия. При падении цен предложение будет уменьшаться, а при повышении цен новое предложение может быть создано за счет перепланировок, отказа от существующего использования и т.д. особенностью применения принципа спроса и предложения для участков земли является возможность использования его только в долгосрочном плане.

Если предложение и спрос влияют на цену участка земли, то принцип экономического использования участка определяет его цену на конкретном рынке. Желание построить офисное здание на конкретном месте заставит покупателя заплатить цену большую, чем его равновесная рыночная стоимость.

Принцип замещения означает, что благоразумный покупатель не заплатит за участок земли больше, чем за аналогичный участок с одинаковой полезностью.

Для оценки рыночной стоимости земли принимают следующие методы (рис.1):

  • метод сравнения продаж;
  • метод распределения;
  • метод выделения;
  • метод разбивки на участки;
  • техника остатки для земли;
  • капитализация земельной арендной платы.

Метод сравнения продаж. Следует заметить, что все методы основаны на трех базисных подходах к оценке стоимости. Метод сравнения продаж и метод капитализации дохода (земельной ренты) могут быть прямо применены к оценке стоимости земли. Распределение и выделение основаны на затратном методе и методе сравнения продаж. Техника остатка земли основана на затратном методе и методе капитализации дохода. Метод разбивки на участие базируется на всех трех подходах.

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и как будто свободной земли. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравниваемых участков или земли корректируются по элементам сравнения. Общепринятыми элементами сравнения для земли являются:

  • права собственности;
  • условия финансирования;
  • условия продажи;
  • условия рынка (время);
  • месторасположение;
  • физические характеристики;
  • доступные коммунальные услуги;
  • условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Рассмотрим последовательность применения метода сравнения продаж для оценки стоимости земли. Предположим, что требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0,04 га. В качестве       сравниваемых выбрано 5 участков, проданных на местном рынке и имеющие характеристики. (Табл. 1).

 

Таблица 1

Исходные данные.

Участок

Цена продажи Время продажи Площадь, га Геология Топография
1 2300 4 мес. 0,04 То же То же
2 2440 6 мес. 0,045 2% хуже 5% хуже
3 2920 1 мес. 0,05 То же То же
4 2360 2 мес. 0,035 5% лучше 5% лучше
5 3860 12 мес. 0,07 То же 10 % лучше

 

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий. С учетом ежегодного роста цен на землю 12% строится таблица корректировок. (Табл. 2).

 

Таблица 2

Таблица корректировок

  Участок оценки Участки сравнения
1 2 3 4 5
Цена, $ ? 2300 2440 2920 2360 3860
Площадь, га 0,04 0,04 0,045 0,05 0,035 0,07
Цена за 0,01 га ? 575 542 584 674 551
Условия рынка 0 +4% +6% +1% +2% +12%
  или +23 +32 +6 +13 +66
Скорректированная цена - 598 574 590 687 617
Корректировка на геологические условия - - +2% - -5% -
Корректировка на топографию - - +5% - -5% -10%
Итого: 600 598 614 590 618 556
Скорректированная цена, $ 2 400 598 + 614 + 590 + 618 + 556 / 5 ? 600

 

На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от $ 556 до $ 618. При выборе окончательной стоимости большой вес придается участку 1, так как по нему была проведена минимальная корректировка и он по площади равен оцениваемому участку. Следовательно, цену за 0,01 га можно принять равной $ 600, а стоимость всего участка $2 400. Следует заметить, что цены участков под застройку не находятся в прямой зависимости от размеров.

 

Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение для новых улучшений, которые наиболее близко

отражают оптимальное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости, он может применятся для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободного участка земли.

Предположим, что требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем, недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от $ 200 000 до $ 300 000.

Анализ рынка показывает, что в ближайших окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за $ 90 000, затраты на строительство типового дома составят $ 100 000, а прибыль предпринимателя и накладные расходы - $ 80 000.

Следует заметить, что прибыль и накладные расходы относятся только к улучшениям, а земля оценивается как свободная и доступная для улучшений. Поэтому прибыль предпринимателя и накладные расходы не распределяются на стоимость не улучшенного хозяйства, т.е цена участка, уплаченная продавцу, не включает прибыль предпринимателя и накладные расходы.

Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли в курортной зоне находиться в диапазоне от $ 60 000 (1/3 от стоимости собственности). Конечно, это приближенная оценка, зависящая от расходов на строительство дома.

Метод выделения (extraction), является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется в стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближайших окрестностях.

Метод разбивки на участки (subdivision development), применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наивысшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного участка можно определить из сравнения продаж.

Разбивка большого земельного массива на участки - широко распространенная практика, так как зачастую создаются условия для более интенсивного использования собственности. Внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наиболее эффективного использования земли.

Первым шагом разбивки земли является определение количества и размеров участков исходя из физических и юридических возможностей и экономической целесообразности. Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованием действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются.

Следующий шаг - определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.

Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от продаж, т.е. разностью между потенциальной выручкой от  продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения обычно включают:

  • расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
  • расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
  • налоги, страховка, гонорары ИТР;
  • расходы на маркетинг;
  • прибыль и накладные расходы подрядчика; 
  • прибыль предпринимателя и т. д. 

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки  от продажи с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Рассмотрим пример оценки стоимости земельного массива метода разбивки на участки. Предположим, что требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за $ 25 000. При этом будет иметь место следующие издержки:

  • планировка, очистка, инженерные сети, проект;   180 000
  • управление;                                                         10 000
  • накладные расходы;                                             60 000
  • маркетинг;                                                            20 000
  • налоги и страховка;                                              10 000
  • прибыль предпринимателя;                                   40 000
  • ИТОГО:                                                                 $ 320 000

Сумма чистой выручки от продаж:

30 х 25 000 -  32 0000 =$ 430 000

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода  в течение 4 лет и норме отдачи 10%

(430 000/4) х 3,1699 =$ 340 760

где 3,1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Техника остатка для земли. Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

  • стоимость здания;
  • чистый операционный доход всей стоимости;
  • коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Стоимость зданий может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование;

Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:

  • Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
  • На основе рыночной арендной платы и предполагаемых операционных расходов определяется чистый операционный доход всей собственности;
  • Определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
  • Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.

Пример: Предположим, что требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес - центра. Пусть стоимость строительства равна $ 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается $ 120000, коэффициенты капитализации для земли и для здания соответственно 8 % и 10%.

Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется на основании стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:

500 000 х 0,1 =$ 50 000

Чистый операционный доход, относящийся к земле:

120 000 - 50 000=$ 70 000.

Стоимость земли:

70 000 / 0,08=$ 875 000.

Капитализация земельной арендной платы. Земельная арендная плата- это сумма, получаемая или выплачиваемая за право пользования земельным участком и соответствующая интересу владельца в земле (leased fee interest).Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемым из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж земли и величин арендной платы. 

В настоящее время в городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в государственной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициента: вида деятельности арендаторов и  коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

  • А =Аб Кд Кр S,

 

где, А    - величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб   - базовая ставка арендной платы за 1 м2;

Кд   - коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр   - коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного  участка;

S   - площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в качестве базовой ставки годовой арендной платы можно использовать ставку утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы.

Таким образом, стоимость земли определяется из следующего соотношения.

 

 Стоимость земли = Рентный доход / Коэффициент  капитализации

 

Пример расчета: Недавно были проданы  3- земельных участка  под коммерческое строительство площадью   120 м2. На основании имеющейся рыночной информации определить стоимость аналогичного земельного участка с рентным доходом  2080.0 тыс. сум.

 

Исходные данные.

Показатели Участки
1 2 3
1 Цена продажи, тыс.сум 29 900.0 25 000.0 31 200.0
2 Чистый операционный доход тыс. Сум 5 990.0 4 900.0 5 100.0
3 Коэффициент капитализации. 0,176 0,196 0,163

 

Определим коэффициент капитализации как:      0,176 + 0,196 + 0,163 / 3 = 0,178

 

Коэффициент капитализации можно принять - 18%, тогда стоимость

 

земельного участка равна: 20800.0 / 0,18 ? 11 555.5 тыс.сум.

 

Рассмотренные методы расчета рыночной стоимости земельных участков могут быть использованы для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.                                                       

 

Ганиева Гульсара Инатуллаевна

директор Самаркандской

Международной Бизнес Школы,

кандидат экономических наук

 

Материал был опубликован в газете Частная Собственность / 1 - 7 марта 2007 г. №9 (613) и 9 - 14 марта 2007 г. №10 (614)/.

Для инспекций

Вниманию Инспекциям по регистрации субъектов предпринимательства!

Агентство по управлению государственными активами Республики Узбекистан для оказания им государственных услуг, определен перечень необходимых документов и информации, получаемых посредством информационного взаимодействия, с указанием государственных органов и иных организаций, предоставляющих данные документы и информацию.

Подробнее...

Курсы валют

Scroll to top