Структурная перестройка экономики Узбекистана, начавшаяся в начале 1990 годов, создала предпосылки для формирования рыночных отношений во всех сферах хозяйственной деятельности.

Последовательная реализация Правительством РУз политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности стала основой для появления нового и уникального для Узбекистана товара - недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов и других видов имущества.

По мере становления и развития оценочной деятельности, частного рынка строительных услуг в Узбекистане повышается значимость результатов оценки, полученных с помощью затратного подхода, как наиболее часто применяемой в практике оценки. На наш взгляд, в настоящий момент основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться оценщикам при выполнении процедур затратного подхода, является отсутствие общепризнанной методологии расчета определения внешнего износа и включения поправок к стоимости по данному признаку износа.

Ниже в данной статье приводится краткая информация о причинах  возникновения и учета внешнего износа для оценки затратным подходом, на основе зарубежных источников, а также из опыта проведения оценки в оценочной компании «MULK-BAHO», специализирующейся в основном в оценке зданий и сооружений.

 

Оценка объектов недвижимого имущества рекомендует применение затратного подхода при оценке: объектов жилья, коммерческих объектов, промышленных объектов, незавершенного строительства, уникальных объектов и объектов специального назначения, в иных случаях.

Затратный подход имеет следующие преимущества:

  • наличие методической и нормативной базы (сметные нормы, Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости, Сборники укрупненных показателей сметной стоимости, типовые проекты и др.);
  • учитывает конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки;
  • отсутствие ограничений по применению.

Выполняя оценку объектов недвижимости по затратному подходу, Оценщики сталкиваются с определенными  трудностями, например:

  • стоимость объекта оценки определенная по затратному подходу в некоторых случаях в несколько раз отличается от стоимости объекта, определенная по сравнительному и доходному подходу;
  • устарели используемые источники информации для оценки затратным подходом (в настоящее время экономические условия претерпели существенные изменения по сравнению с условиями, существовавшими во время составления Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости в уровнях цен к 1991 году);
  • отсутствует единая методология определения величины прибыли инвестора (при определении полной восстановительной стоимости);
  • при определении общего накопленного износа с расчетом физического износа проблем возникает не много, поскольку в советское время была разработана нормативная база по строительству, нормы амортизации и другие показатели, которые могут быть использованы для оценки физического состояния здания, то с расчетом функционального и внешнего износов у Оценщиков возникает много вопросов.
Внешний износ

Что такое внешний (экономический) износ? Внешний износ - это уменьшение полезности здания в результате изменения внешних условий.

При оценке объектов недвижимого имущества дается следующее определение внешнего (экономического) износа:

"Экономический износ происходит в результате воздействия внешних факторов на объект недвижимости. Внешние факторы включают в себя: изменение в экономике, влияющие на спрос на товары и услуги, на рентабельность предприятий; изменение ситуации на рынке недвижимости; изменения законодательства, условий финансирования и т.п.".

 

Причинами внешнего износа могут являться:

  • общий упадок района, города, в котором находится объект;
  • действия правительства или местной администрации;
  • прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, автозаправочным станциям, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

 

Внешний износ, в отличие от физического и функционального износа, всегда считается неустранимым, ибо сумма затрат, направляемая на устранение внешних факторов, значительно высока.

"Экономический износ измеряется с помощью одного из методов:

а) капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия (капитализации потерь в арендной плате);

б) сравнения продаж подобных объектов при наличии и без учета внешних воздействий".

 

Метод капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия (капитализации потерь в арендной плате) основан на сравнении доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается внешнему износу. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего износа.

 

Метод сравнения продаж подобных объектов основан на анализе ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой - нет. Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта).

 

Применение данных методов в стандартном виде затруднено по следующим причинам:

  • сложность с получением достоверной рыночной информации (особенно для метода сравнения продаж);
  • методы подразумевают сравнение объектов в двух состояниях: без изменения внешних условий и с измененными внешними условиями.

 

В последние годы были предложены следующие методы определения внешнего износа:

- Метод, основанный на анализе операционной загрузки.

В этом случае величина внешнего износа определяется по следующей формуле:

Uвнеш. = 1 - Kn,

 

где,   Uвнеш. - величина внешнего износа, %;

K - операционная загрузка актива;

n - коэффициент торможения или фактор масштаба.

 

Для определения операционной загрузки сравнивают текущий уровень объема производства объекта с проектными показателями, с максимальным историческим объемом производства или производственной мощностью на момент оценки.

Данный метод имеет основной недостаток: недозагрузка актива может быть вызвана не только влиянием внешней среды (т.е. внешним износом), но и такими факторами, как неадекватное управление, функциональное устаревание актива и т.д.

 

- Метод, основанный на воздействии макроэкономического окружения.

Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в районе. Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в таких отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность и т.п. в отдельных районах может быть кризис. Предприятия работают на местные рынки. Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном районе сказывается на доходности этих предприятий, а соответственно на их стоимости.

В сравнительном и доходном подходах это учитывается через соответствующие отраслевые коэффициенты или напрямую через поток дохода конкретного предприятия. В затратном же подходе это должно учитываться через внешний износ.

Таким образом, как видно из вышесказанного, оценка внешнего износа и его учет в практике оценки является требованием времени, а для его оценки требуется определенные маркетинговые исследования.

 

Азиз Муратов

специалист-оценщик ООО «MULK - BAHO».

телефон:   144-58-65, 158-11-21.

факс:         144-58-65.

 

Материал был опубликован в виде статьи в газете «Менинг мулким - Частная собственность» №25 за 2007 год под названием «Определение внешнего износа».


Для инспекций

Вниманию Инспекциям по регистрации субъектов предпринимательства!

Агентство по управлению государственными активами Республики Узбекистан для оказания им государственных услуг, определен перечень необходимых документов и информации, получаемых посредством информационного взаимодействия, с указанием государственных органов и иных организаций, предоставляющих данные документы и информацию.

Подробнее...

Курсы валют

Scroll to top