Газета «Народное слово», 23 июня 2011 года, № 122 (5259)

Современные процессы экономического реформирования ставят множество проблем, с которыми отечественная экономика прежде не сталкивалась. К их числу относятся создание механизмов функционирования рынка недвижимости и их совершенствование. Приоритетной задачей органов государственного управления в этой сфере является вовлечение земли и другой недвижимости в хозяйственный оборот.

Сразу после провозглашения независимости в Узбекистане начали осуществляться процессы приватизации, первым этапом которой явилась передача государством жилья в собственность граждан. Именно приватизация создала новый товар, обращение которого привело к формированию совершенно нового для современной истории страны сегмента рыночных отношений — рынка недвижимости.

В качестве продавцов и покупателей на этом рынке выступают государство, юридические и физические лица. Соотношение их на различных этапах экономического развития менялось. Так, на первом этапе приватизации нежилой недвижимости, основным ее продавцом стало государство, а покупателями — физические или юридические лица (частные предприятия, общества с ограниченной ответственностью, открытые и закрытые акционерные общества) и т.д. В дальнейшем, в качестве продавцов нежилой недвижимости стали все больше выступать и приватизировавшие ее юридические лица, по различным причинам не имеющие возможности эту недвижимость эффективно использовать и вынужденные ее продавать, а также частные застройщики.

На рынке жилья покупателями и продавцами, как правило, выступали физические лица. Юридические лица выступали как продавцы жилья, если они осуществляли строительство жилья (застройщики), или как покупатели жилья для ведения бизнеса с последующим переводом жилых в нежилые помещения, а также в случаях, когда они выполняли посреднические функции.

Формирование и развитие рынка недвижимости, как и всякого рынка, невозможно без наличия посреднических структур и услуг, обеспечивающих его функционирование, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду. Эти структуры начали появляться в начале 90-х годов с развитием рынков жилой, промышленной и административной недвижимости, и их услуги были востребованы обществом.

Однако, если деятельность посредников на рынках ценных бумаг, товаров, образовательных, оценочных, аудиторских и других услуг, относящихся к сфере сервиса, регулировалась законодательством, посредники рынка недвижимости до последнего времени осуществляли свою деятельность, как правило, вне правового поля, поскольку таковое отсутствовало.  

Это приводило к многочисленным конфликтным ситуациям между участниками данного сегмента рыночных отношений, ущемлению интересов покупателей и продавцов недвижимости, уклонению от уплаты налогов с доходов, получаемых от посреднических услуг, отсутствию культуры обслуживания населения и субъектов предпринимательства, неопределенности в возможности осуществления того или иного вида посреднической деятельности на рынке недвижимости. Особенно много нарушений и злоупотреблений происходило на рынке жилья, когда собственники жилья прибегали к услугам посредников, которые только называли себя риэлторами, хотя на самом деле, ничего общего с этой профессией не имели. Кстати, хотя само слово «риэлтор» уже достаточно прочно вошло в наш лексикон, тем не менее, в государственный Классификатор основных должностей служащих и профессий рабочих это понятие вошло только в августе прошлого года с принятием соответствующего постановления Кабинета Министров.

Новый этап в развитии отечественного рынка недвижимости связан с  Законом Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности», принятым  22 декабря 2010 года и вступающим в действие 23 июня с.г., а также Положением о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденным постановлением Кабинета Министров, которые направлены на регламентацию основных функций структурных звеньев, порядка купли-продажи объектов недвижимости и передачи прав собственности на них, прав и обязанностей участников рынка риэлторских услуг, гарантии и охраны прав заказчиков-потребителей данных видов услуг, порядка государственной регистрации предпринимательских структур и лицензирования отдельных видов деятельности.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан «Об утверждении Положения о лицензировании риэлторской деятельности» уполномоченным государственным органом в области риэлторской деятельности определено Госкомимущество Республики Узбекистан. Уполномоченный государственный орган в области риэлторской деятельности: выдает, переоформляет лицензию риэлторским организациям и риэлторам; осуществляет контроль за соблюдением риэлторскими организациями и риэлторами лицензионных требований и условий; приостанавливает действие лицензии на срок не более десяти рабочих дней, обращается в суд о приостановлении на срок более десяти рабочих дней или о прекращении действия и аннулировании лицензии; публикует в средствах массовой информации сведения о выдаче, приостановлении, возобновлении, прекращении действия и аннулировании лицензии; устанавливает квалификационные требования к работникам, в том числе к руководителю риэлторской организации и претендентам на получение квалификационного сертификата; выдает, прекращает действие и аннулирует квалификационный сертификат; ведет реестр риэлторских организаций и риэлторов, а также может осуществлять и иные полномочия в соответствии с законодательством.

В настоящее время, в соответствии с планом мероприятий, утвержденным правительством, Госкомимуществом ведется подготовка подзаконных нормативных актов, и организационных мер, направленных на создание условий для реализации закона. Ряд документов уже принят.

Кроме того, Госкомимуществом с привлечением всех заинтересованных организаций осуществляется работа по запуску механизма лицензирования риэлторских организаций и риэлторов. В средствах массовой информации ведется разъяснительная работа по поводу механизма функционирования риэлторских организаций и риэлторов.

Совместно с инициативной группой риэлторов организована работа по подготовке типовых внутренних правил контроля качества предоставляемых риэлторами услуг. Предстоит разработать и внедрить в деятельность риэлторских организаций стандарты риэлторской деятельности.

Управлением лицензирования оценочной, биржевой и риэлторской деятельности совместно с учебными центрами республики подготовлены и утверждены типовые учебные планы и программы подготовки риэлторов, по которым в учебных центрах уже начато обучение риэлторов.

Планом мероприятий предусмотрено также создание единой Национальной мультилистинговой системы риэлторской деятельности, которая позволит обеспечить гласность и прозрачность информации в этой сфере, а также эффективный контроль за ее деятельностью.

Госкомимуществом организованы регулярные встречи и консультации с лицами, желающими легитимно осуществлять риэлторскую деятельность, которым даются квалифицированные ответы на интересующие вопросы, разъясняются порядок лицензирования, права и обязанности риэлторских организаций и потребителей риэлторских услуг и многое другое.

С принятием Закона Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности» рынок риэлторских услуг в республике вступил в новую фазу своего развития. Функционирование цивилизованного рынка недвижимости в любых проявлениях, должно приносить пользу и частным лицам, и государству. Формирование комплексной системы управления недвижимостью, в рамках либерализации экономики и цивилизованных отношений на рынке недвижимости – насущная необходимость сегодняшнего дня, и только применение профессионального подхода к управлению недвижимостью позволяет существенно повысить эффективность ее использования в интересах собственников, арендаторов, государства и общества в целом.

Азиз НАГАЕВ,

начальник управления Госкомимущества Республики Узбекистан.

Алишер НУРМАТОВ,

младший научный сотрудник Центра исследований Госкоимущества Республики Узбекистан.